Les partis sont unanimes : une génération complète de Québécois pourrait ne jamais pouvoir devenir propriétaire en raison de l’explosion du prix des habitations. Les principales formations politiques tentent toutes de séduire cet électorat avec des solutions parfois différentes ou identiques. Mais leurs promesses, bien que séduisantes, pourraient ne pas s’avérer aussi efficaces qu’elles le paraissent, disent des experts.

Attendre qui formera le prochain gouvernement le 5 octobre avant de procéder à l’achat d’une propriété pourrait être une stratégie payante à court terme, estime le professeur adjoint au Département de fiscalité de l’Université de Sherbrooke, Antoine Genest-Grégoire.

Le directeur des relations gouvernementales et affaires publiques à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), Simon Langelier, lui, n’est pas de cet avis. Si tout le monde a la même réflexion, [...] ça va remettre une pression sur le marché immobilier, qui est déjà sous tension.

Un rehaussement du crédit d’impôt

Selon le professeur Genest-Grégoire, les mesures proposées par les partis politiques peuvent être regroupées sous deux catégories : certaines stimuleraient la demande, alors que d’autres favoriseraient l’offre.

Le crédit d'impôt pour l’achat d’une première habitation s’élève actuellement à 1400 $. Le rehausser, comme le proposent la Coalition avenir Québec (CAQ) et le Parti québécois (PQ), augmenterait la demande et risquerait d’être nuisible à moyen et long terme, croit-il.

Le professeur titulaire au Département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l'administration de l’Université Laval, François Des Rosiers, craint que les vendeurs ne viennent mettre la main sur cette liquidité additionnelle. [Ils] ne sont pas fous. Les promoteurs ne le sont pas non plus. Il n'y a rien qui leur interdit de monter leur prix.

Le marché actuel est tendu, c’est-à-dire que la demande est plus forte que l’offre. Dans un scénario où les acheteurs auraient le gros bout du bâton, les mesures peuvent être justifiées, nuance le professeur Des Rosiers. C'est une arme à deux tranchants.

Les chefs des cinq principaux partis ont proposé des mesures pour faciliter l'accès à la propriété. (Photo d'archives)

Photo : La Presse canadienne

Un remboursement de la taxe sur les maisons neuves

Certains partis proposent d’augmenter le remboursement de la taxe de vente du Québec (TVQ) lors de l’achat d’une nouvelle construction par un premier acheteur. Les experts consultés sont divisés quant à l’efficacité de cette mesure suggérée par le Parti libéral du Québec (PLQ) et le PQ.

En ce moment, seules les propriétés coûtant moins de 300 000 $ sont admissibles à ce remboursement. Le PLQ voudrait faire passer ce seuil à 500 000 $ pour mieux refléter le prix actuel des propriétés.

Le professeur Genest-Grégoire est plutôt optimiste quant à ce type de propositions. Elles pourraient inciter des investisseurs à se lancer dans la construction de propriétés moins dispendieuses, des projets généralement moins rentables, avance-t-il. Ça rend les investissements en nouveaux logements plus avantageux, et donc, en théorie, ça peut faire apparaître plus de constructions qu'en leur absence.

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) invite même les partis à aller plus loin en proposant de rembourser complètement les taxes, à l’instar de l’Ontario.

Le professeur en urbanisme à l'Université de Montréal Jean-Philippe Meloche met un bémol à cette proposition sur la TVQ. Selon lui, l'industrie pourrait en profiter pour réajuster ses prix de vente à la hausse. L'acheteur va en bénéficier, mais le promoteur peut aussi augmenter ses profits grâce à l'absence de taxes.

M. Meloche dénonce une politique facile à faire qui ne touche pas tant de monde que ça. Acheter du neuf pour une première propriété, ça existe, mais c'est un petit segment de ménages, ajoute-t-il.

Jean-Philippe Meloche, professeur titulaire à l'École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l'Université de Montréal, juge que les politiciens se détournent du réel problème. (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada

L'insoupçonnable effet d’un allégement réglementaire

La majorité des partis proposent un allégement réglementaire pour faire sortir de terre plus de propriétés. Cette politique a le mérite de s’attaquer aux racines du problème, croit Jean-Philippe Meloche.

La vice-présidente développement stratégique, affaires publiques, innovations à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Isabelle Demers, est convaincue que la lourdeur actuelle du Code du bâtiment occasionne un manque de productivité et une augmentation des coûts.

Même son de cloche auprès de Simon Langelier de l’APCIQ. C'est compliqué de sortir un projet de terre pour un promoteur, il y a beaucoup de règles à obtenir auprès des municipalités. Il donne l’exemple des contraintes architecturales imposées par les municipalités dans certains quartiers.

C'est vraiment un travail de longue haleine qui est peut-être moins séduisant qu'annoncer un congé de taxe aux citoyens.

D’autres idées pour augmenter l’offre

Isabelle Demers de l’APCHQ soutient que l’augmentation de l’offre de propriétés passe notamment par une rénovation du parc d’habitation actuel. Radio-Canada révélait, en juin, que 100 000 logements seraient inoccupés à travers la province.

Aussi, en ce moment, la plupart des habitations qui se construisent au Québec sont des logements locatifs. Miser sur la construction de maisons préfabriquées pourrait contribuer à renverser la tendance, affirme Mme Demers. Le préfabriqué est assurément une des voies pour être capable d'y arriver [...]. Ça amène une certaine forme de reproductibilité [...]. Ça contribue aussi à l'abordabilité.

Cet été, le gouvernement de la CAQ a annoncé qu’il financerait une grande partie des infrastructures en eau dans les quartiers où la plupart des unités seront vendues en deçà de 350 000 $. Pour y parvenir, le ministre des Affaires municipales, Samuel Poulin, avait évoqué la construction d’unités préfabriquées.

Le PLQ propose de construire 100 000 logements par année en priorisant le préfabriqué.

Les libéraux s’engagent aussi à reporter le paiement de l’impôt sur les gains en capital des promoteurs lorsqu'ils réinvestissent leurs bénéfices dans de nouveaux projets de logements. Le professeur en fiscalité Antoine Genest-Grégoire juge l’idée intéressante. Un investisseur immobilier qui approche de la retraite, au lieu de se retirer, vendre son immeuble et aller faire autre chose, pourrait se réinvestir une deuxième fois, ajoute-t-il.

Les logements locatifs dominent actuellement les mises en chantier dans le Grand Montréal. (Photo d'archives)

Photo : The Canadian Press / Christinne Muschi

Québec solidaire (QS), de son côté, veut imposer 100 % du gain en capital immobilier. M. Genest-Grégoire redoute qu’une telle mesure décourage les investisseurs. Soudainement, l'immobilier résidentiel est rendu l'actif le moins fiscalement avantageux. En revanche, les propriétaires qui acceptent de vendre à des OBNL ou à des offices d'habitation verraient leur gain en capital imposé à 25 %.

Le parti de gauche aiderait aussi les premiers acheteurs en leur offrant un prêt pouvant atteindre 15 % de la valeur d'une maison neuve ou 5 % d’une maison existante (maximum 50 000 $).

De plus, il s’engage à plafonner le calcul des commissions de courtage au prix de vente affiché et à interdire les enchères à l’aveugle.

QS souhaite aussi acheter 2000 maisons et les revendre 25 % sous le prix du marché.

Des mesures tape-à-l’oeil

Le professeur Jean-Philippe Meloche dénonce l’aspect tape-à-l’oeil de certaines mesures, comme le rehaussement du crédit d'impôt. Contrairement aux logements sociaux, ces propositions ne sont pas les plus efficaces pour enrayer la crise, puisqu’elles subventionnent les plus pauvres des plus riches, croit-il.

L'accès à la propriété, c'est une obsession un peu nord-américaine.

À son avis, les politiciens ont tout intérêt à faire rêver les jeunes qui souhaitent devenir propriétaires. L'accès à la propriété, c’est un peu banlieusard et les élections se jouent dans les banlieues.