Un propriétaire envoie un avis d’augmentation de loyer. Le locataire la refuse et transmet sa réponse par courrier recommandé. Jusque-là, rien d’anormal. Mais qu’arrive-t-il si le propriétaire ne récupère pas la lettre?

À la date de renouvellement du bail, certains propriétaires font comme si l’augmentation était en vigueur. Les retards de paiement s’accumulent pour le locataire. Une résiliation du bail peut s’en suivre. Une voie de contournement du moratoire actuel sur les évictions est ainsi créée.

Les propriétaires trouvent de plus en plus de tactiques farfelues pour trouver d’autres manières d’évincer des locataires, explique Amélie Vromet, organisatrice communautaire du Comité logement du Plateau-Mont-Royal. Ça, c'en est une particulièrement cruelle qu’on a vue.

Une méthode de transmission fiable?

Lorsqu’un propriétaire envoie un avis d’augmentation de loyer à son locataire, celui-ci a le droit de le refuser, mais doit le transmettre par un moyen permettant d’obtenir une preuve de réception valable, selon le Tribunal administratif du logement (TAL).

Malgré la popularité des courriels ou des messages textes, le courrier recommandé ou les services d’un huissier demeurent les méthodes les plus sûres.

Cependant, selon plusieurs acteurs sur le terrain, cette fiabilité n’est pas toujours acquise.

Ce qu’on voit, c’est que, maintenant, les propriétaires ne vont plus chercher le courrier recommandé, raconte Amélie Vromet.

La tactique serait la suivante : le locataire transmet son refus ou son avis de départ, le propriétaire choisit délibérément de ne pas récupérer le document, puis intente une poursuite devant le TAL, réclamant des centaines, voire des milliers de dollars pour des loyers perdus ou incomplets.

Devant le tribunal, c’est au locataire de prouver que le document a été reçu. Mais comment prouver la réception d’un avis que l’autre partie refuse de recevoir?

Une fois la date de renouvellement du bail arrivée, souvent le 1ᵉʳ juillet, le propriétaire fait comme si son augmentation était déjà en vigueur, selon l’organisatrice communautaire.

La porte est ainsi ouverte pour une expulsion et une hausse éventuelle de loyer.

On a eu beaucoup de ça, au cours de la dernière année. Des gens viennent nous voir et disent : "Là, mon propriétaire me "ghoste" [fait le coup du fantôme] carrément, il ne répond pas à mes courriels, à mes appels, même dans des situations plus urgentes, il ne va pas chercher mes courriers recommandés. Qu’est-ce que je fais?"

Avocat en droit du logement, Me Yorrick Bouyela a une expérience similaire sur le terrain. Il raconte plusieurs cas de propriétaires qui ne vont pas récupérer le petit papier parce qu’ils savent que ça vient du locataire.

La prochaine option est d’envoyer un huissier chez le propriétaire, explique Mme Vromet. Les locataires ne peuvent pas se payer ça, fait-elle valoir.

Contourner le moratoire sur les expulsions?

Selon le Comité logement du Plateau-Mont-Royal, cette situation est rapportée quasiment quotidiennement sur le terrain, particulièrement depuis l’entrée en vigueur du moratoire sur les évictions.

Instauré le 6 juin 2024, ce moratoire de trois ans interdit aux propriétaires d'évincer un locataire pour cause d'agrandissement substantiel, de subdivision ou de changement d'affectation d'un logement.

Si les parties locatrices perdent un moyen d’évincer des locataires dans le but d’augmenter le prix, elles vont devoir se rabattre sur d’autres véhicules qui sont offerts par le Code civil [...] donc comment créer un non-paiement de loyer? Eh bien, c’est en disant que le locataire ne lui a pas envoyé l’avis de refus, donc l’augmentation de loyer est impayée depuis plus de trois semaines.

On ne peut toutefois pas parler de modus operandi définitif, selon Me Vincent LaBoissonnière, aussi avocat en droit du logement. Ignorer délibérément les communications des locataires ne représenterait pas un modèle d’affaires viable pour des propriétaires qui, en fin de compte, veulent avoir leur argent.

Me Bouyela relate pour sa part une expérience différente : On est vraiment sur des stratagèmes mis en place par les parties locatrices dans le but de ne pas accuser réception de différentes lettres ou avis qui viennent de la part des locataires.

Hypervigilance constante

Le fardeau de la preuve de réception exige donc, pour les locataires, d’avoir la clairvoyance de garder des traces. Ce n’est pas donné à tous. On voit beaucoup de personnes qui sont plus âgées, plus vulnérables, qui ont peut-être une fracture numérique aussi, souligne Amélie Vromet.

Face à ce genre de situation, l’organisatrice communautaire admet que le Comité logement est un peu bouche bée et à court de solutions.

Elle conseille aux locataires de conserver une copie de toute communication avec les propriétaires pour se préparer à une éventuelle manifestation de mauvaise foi. Ce n’est toutefois pas une solution concrète, soutient-elle, puisque ça pourrait pousser les locataires dans un état d’hypervigilance constant.

La loi prévoit par ailleurs une présomption sur les technologies, qui fait qu’en envoyant une communication par courriel, elle est présumée comme étant reçue, selon Me LaBoissonnière. Mais des conditions spécifiques s’appliquent à cette présomption. Ça ne marchera pas s’il n’y a pas le courriel [du propriétaire] sur le bail et qu’il n’y a pas d’historique de conversation, donc si on envoie un courriel alors que ce n’est pas le mode de communication habituel, explique-t-il.

Dans ce contexte, l’avocat pointe vers un outil qu’utilisent un bon nombre de propriétaires et qui pourrait aider les locataires dans leur fardeau de la preuve de réception.

Des programmes comme Pronotif, qui consistent essentiellement en un courrier recommandé électronique, seraient bien moins coûteux qu’un huissier. C’est peut-être un outil que les locataires pourraient utiliser dans les cas où ils ont de la difficulté à envoyer les choses, parce que ça donne une confirmation d’ouverture du courriel et d’ouverture du fichier, dit-il.

L’avocat précise au passage que Pronotif offre des tarifs avantageux pour les membres de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), ce qui donne l'impression que l’outil leur est initialement destiné.

La CORPIQ a par ailleurs tenu à rappeler, par déclaration écrite, que la preuve de réception est une règle qui s'applique autant aux propriétaires qu’aux locataires. Le regroupement de propriétaires dénonce sans réserve toute pratique de mauvaise foi et invite toutes les parties à respecter la réglementation.

Face à cette situation, de nombreux locataires décideraient de se faire justice eux-mêmes en ne payant plus leur loyer ou en ne le payant que partiellement. Une erreur à éviter, selon l’organisatrice communautaire Amélie Vromet.