Toronto propose d'autoriser la construction de logements de cinq et six unités (quintuplex et sixplex) dans tous les quartiers résidentiels de la ville. La mesure est accueillie favorablement par des experts, qui estiment néanmoins qu’un soutien financier est requis.

On a la ville avec la croissance la plus importante en Amérique du Nord. Où est-ce que les gens vont vivre? demande d’emblée l'urbaniste et militant Ken Greenberg.

Il préfère la construction des multiplex de cinq et six unités aux autres options auxquelles les municipalités peuvent avoir recours pour répondre à la croissance, comme l’étalement urbain et les énormes tours d’habitation.

M. Greenberg voit énormément d'avantages avec ce type de logement, que la Ville décrit comme le milieu manquant : il protège la ceinture de verdure, rapproche les gens des services et promeut la mixité sociale.

Répondre à la dépopulation

Le constat peut paraître contradictoire, mais malgré la croissance importante de la population de Toronto dans l’ensemble ces dernières années, certains quartiers ont vu leur population diminuer.

Certains quartiers ont vu leur population diminuer, ce qui a pour effet de limiter le soutien pour les services et les entreprises locales, notent les fonctionnaires dans un rapport. D’après la Ville et des experts consultés par Radio-Canada, les sixplex peuvent répondre à ce problème sans pour autant dénaturer les quartiers.

Ce type d’immeuble permet de densifier sans perturber le tissu des quartiers, dit Graham Askwith, directeur du développement pour le constructeur Assembly, qui conçoit des multiplex à Toronto.

Kyle Knoeck, directeur du zonage au comité d’ajustement de la Ville de Toronto

Photo : Radio-Canada / Soumis par Kyle Knoeck

Le directeur du zonage au comité d’ajustement de la Ville, Kyle Knoeck — dont l’équipe a participé à la conception de la proposition des sixplex — affirme quant à lui que les sixplex permettent aux quartiers d’évoluer d’une façon plus naturelle et saine, ce qui n’était pas toujours possible lorsque le zonage était plus restrictif dans les quartiers résidentiels.

La proposition des fonctionnaires fera l’objet d’un examen lors d’une séance du comité municipal de planification et de logement jeudi, et pourrait par la suite être étudiée lors de la prochaine rencontre du conseil municipal, à la fin de juin.

Opposition

Certaines associations de quartier, dont celle du Village Guildwood, dans le sud de Scarborough, ont exprimé leur mécontentement par rapport à la proposition des fonctionnaires.

Les quadruplex ont déjà déstabilisé notre communauté.

En revanche, des dizaines de Torontois ont aussi fait part de leur accord avec la proposition. Kyle Knoeck affirme qu'un grand nombre de Torontois sont très inquiets de la faible offre de logements et aimeraient voir davantage d'options.

M. Greenberg prévient que la construction de tels projets ne résout pas le problème du coût. Il propose ainsi de combiner ce type de permission à des programmes de logements hors marché et de coopératives.

Les données colligées par la Ville démontrent cependant que les loyers des logements dans les multiplex de deux, trois ou quatre logements sont de façon générale moins dispendieux que ceux des condominiums.

Les constructeurs sont en mesure de livrer des logements dans des plex à des coûts plus abordables que ceux dans des logements à taille moyenne ou élevée, puisque ceux-ci coûtent plus cher à construire au pied carré, dit Kyle Knoeck.

Va-t-on vraiment en construire?

Les sixplex pourraient être permis dans l’ensemble des quartiers résidentiels de la Ville Reine, mais les premières pelletées de terre ne surviendront pas nécessairement le jour même, les frais associés à la construction étant importants.

L’urbaniste Sean Galbraith note qu’une entreprise qui veut construire un quadruplex sur un terrain sur lequel se trouve déjà une maison ne doit payer des droits d’aménagement pour aucun des quatre logements. En revanche, les droits s’appliquent à cinq logements dans le cas d’un sixplex.

Jusqu’à ce qu’on remédie au problème, je ne pense pas que beaucoup de [quintuplex et de sixplex] seront construits.

Certains constructeurs ne savent pas si on bâtira des plex en raison des coûts élevés. (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada / Evan Mitsui

Graham Askwith confie que les droits d’aménagement, qui servent à financer des projets d’infrastructure dans les municipalités, sont un grand sujet de conversation au sein de l’industrie. Nous nous réjouissons du progrès réalisé par la Ville et de sa proposition, nous l’implorons aussi de réexaminer les droits d’aménagement, dit-il.

Kyle Knoeck affirme que la Municipalité revoit ses règlements entourant les droits d’aménagement, mais qu’il ne peut confirmer si cela pourrait limiter la construction de quintuplex et de sixplex.

Une mesure qui s’inscrit dans un plan

Le plan des fonctionnaires fait partie de l’initiative municipale Expanding Housing Options in Neighbourhoods, lancée il y a quelques années par la Ville de Toronto.

Dans le cadre de l’initiative, la Municipalité a mis en place des politiques de densification telles que la construction d’immeubles plus grands le long des rues principales et de quadruplex dans tous les quartiers résidentiels.

La mesure répond aussi aux engagements de la Ville de Toronto en vertu de son entente avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). La SCHL a promis de remettre 471 millions de dollars à la Ville en décembre 2023 dans le cadre du Fonds pour accélérer la construction de logements.

Jusqu’à présent, la Municipalité a reçu 235,6 millions.