« Hochelaga, c'est très mixte. Oui, c'est gentrifié, mais ça ne l'est pas autant que d’autres quartiers montréalais. Ça fait qu'on s'est dit : "Comment faire pour garder cette mixité?" C'est là qu'est née l'idée de la société immobilière. »

Depuis quelques semaines, le téléphone et la boîte courriel d’Émilie Therrien ne dérougissent pas. La société qu’elle a cofondée, Hochelab, s’est retrouvée au cœur de discussions citoyennes sur les réseaux sociaux et dans l’arrondissement d'Hochelaga-Maisonneuve.

En mars dernier, cet OBNL a officialisé l’achat d’un immeuble de 15 logements de la rue Moreau et d’un bâtiment commercial mixte de la rue Ontario. Il s’agissait des premiers édifices qu'acquéraient Émilie et son partenaire d’affaires, Marc-André Robertson, qui ont tous deux laissé leur emploi pour se consacrer à ce projet d’économie sociale.

Leur objectif : limiter la spéculation immobilière dans le quartier.

On veut intervenir sur le marché privé rapidement. Notre posture, c’est de dire : on a une business comme un promoteur immobilier et on veut être aussi rapides, mais on n'utilise pas les outils d'éviction, puis d'optimisation. On veut être un propriétaire immobilier responsable avec une mission [sociale], sans être des actionnaires.

L’acquisition de l’immeuble commercial a capté l’attention du public, notamment parce qu’il permet à une institution locale, la Papeterie de l’Est, de poursuivre ses opérations. Quelques rues plus loin, pour les locataires du 2655 Moreau, l’achat de l’édifice résidentiel est survenu après une période d’incertitude où le propriétaire précédent cherchait à vendre sa propriété.

Louis Théroux et Romaine Tasset occupent deux des logements du 2655, rue Moreau.

Photo : Radio-Canada / Denis Wong

Le multiplex de 15 logements, en relativement bon état et dont les loyers sont restés abordables au fil du temps, est littéralement entouré d’un projet de condos et de petites maisons en rangée récemment rénovées. Il se situe à un coin de rue du métro Préfontaine, en plus d’être à proximité des commerces de la rue Ontario.

On avait énormément d’appréhension parce que, vu la réalité du marché locatif de Montréal, notamment ici dans Hochelaga, il y a des promoteurs qui achètent beaucoup d’immeubles pour les ''flipper''. On avait peur de se faire rénovincer. C’était hyper anxiogène.

Les immeubles résidentiels qui manquent d’entretien et où les loyers sont quand même bas sont prisés par des spéculateurs qui peuvent les optimiser dans une logique purement financière, selon Émilie Therrien.

Les évictions sont l’une des principales causes de l'itinérance actuelle. Le monde qu'on voit dans la rue, il ne vient pas de constructions neuves, indique celle qui était avocate en droit immobilier dans un cabinet jusqu’à tout récemment.

L’immeuble de 15 logements est également habité par des personnes âgées et des personnes considérées comme vulnérables.

Photo : Radio-Canada / Denis Wong

À son avis, il faut maximiser les efforts pour protéger le parc immobilier existant. Les projets de construction sont nécessaires, mais il peut s’écouler des années avant de voir un immeuble locatif sortir de terre. Pourtant, Émilie Therrien considère que l’essentiel du discours actuel concerne la construction de nouveaux logements.

Elle est où, la conversation à propos de l'existant? Elle est, joke plate, inexistante.

Être agile et avoir une mission crédible

Pour réaliser l’acquisition du 2655 Moreau, Hochelab a bénéficié de diverses subventions qui provenaient notamment du gouvernement du Québec et de la Ville de Montréal. Ce soutien financier a permis à la société d’obtenir une mise de fonds d’environ 50 % sur le prix d’achat de 3 050 000 $.

Le véhicule d'OBNL est pour moi celui qui nous permet d'être le plus agiles tout en ayant une mission crédible aux yeux des bailleurs de fonds, précise Émilie Therrien. J'aurais pu lancer une compagnie dont on devient actionnaire, mais je n’aurais pas eu d'appui financier, je serais partie de rien.

Dans le cadre de cette acquisition, les ententes de financement sont assujetties à ce que les loyers respectent des seuils d’abordabilité, dont ceux établis par le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ). Dans le secteur immobilier, de telles sociétés, qui dévoilent leurs états financiers et qui ne relèvent pas du public, ne courent pas les rues.

Pour acquérir le multiplex, Hochelab a bénéficié de divers programmes destinés au développement de l’offre de logements abordables.

Photo : Radio-Canada / Denis Wong

La philosophie du projet a été exposée aux locataires du 2655 Moreau, lors d’une rencontre organisée par Hochelab après l’acquisition de l’immeuble. Les locataires ont pu s’exprimer sur les travaux considérés comme prioritaires, tels que le remplacement des fenêtres et l’amélioration des cuisines, en plus de discuter de règlements pour encadrer la vie commune.

Ça a été l’occasion de leur poser des questions sur leur financement, relate Romane Tasset. On savait que la Société immobilière d’habitation du Québec [qui administre le PHAQ] nous protégeait parce qu’il y a des plafonnements de loyers qu’ils doivent respecter.

L’acquisition de l'immeuble de la rue Moreau s’est matérialisée dans des circonstances favorables. Le précédent propriétaire était prêt à vendre l’immeuble à un organisme sans but lucratif. Mais, devant la complexité des démarches que devait faire Hochelab, puis face à un processus qui s’étirait, le vendeur est passé près de jeter l'éponge.

Celui-ci aurait facilement pu céder à l’appel du marché et maximiser son prix de vente.

Les propriétaires qui nous appellent pour éventuellement nous vendre leur immeuble nous disent : "J'ai des gens qui m'offrent d'acheter mon immeuble cash. Ils me l'achèteraient même plus cher si je le vidais avant."

Émilie Therrien réside dans Hochelaga-Maisonneuve depuis 2012.

Photo : Radio-Canada / Denis Wong

Hochelab surfe présentement sur une vague de sympathie. Depuis l’annonce de ses acquisitions, la société reçoit chaque jour des appels du public et d’OBNL intéressés par le projet, ou encore de propriétaires qui ont un immeuble à vendre.

À long terme, son objectif est de constituer un parc immobilier sans dépendre de programmes de subventions complexes à naviguer. Répéter le scénario de la rue Moreau à plus grande échelle relève-t-il de l’utopie?

Je pense que c'est un modèle absolument possible à reproduire, dit la codirectrice de la société. On ne fait pas le salaire d’un gestionnaire immobilier ou d’un propriétaire immobilier. On le fait parce qu'on pense que c'est une solution concrète.

Pour mener à bien sa mission d’OBNL, Hochelab devra rester fidèle à ses principes. La clé sera surtout de convaincre des propriétaires de vendre en étant moins gourmands de profits, mais en sachant que leurs choix auront un impact social tangible.