L’agence canadienne du logement indique que les loyers ont baissé en raison de l’afflux de nouveaux logements achevés et du ralentissement de la croissance démographique, mais la demande dans les grandes villes devrait augmenter, en partie en raison de l’amélioration de l’abordabilité.

Le rapport semestriel sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) précise que la concurrence accrue de l’offre provenant des nouvelles constructions fait baisser les loyers demandés, en particulier sur des marchés tels que Toronto, Vancouver, Calgary et Ottawa.

Par ailleurs, le rapport mentionne que les loyers demandés à Halifax ont commencé à se stabiliser après les baisses précédentes, tandis que Montréal et Edmonton n’ont affiché que peu de changements.

Dans l’ensemble, le nombre de logements locatifs achevés au début de 2026 est supérieur à celui pour la même période en 2025.

Un immeuble à logements en construction.

Photo : Radio-Canada / Steeven Tremblay

La forte augmentation du nombre d’appartements en copropriété nouvellement achevés à Toronto et à Vancouver, dont beaucoup n’ont pas pu être absorbés par le marché de l’accession à la propriété et sont désormais mis en location, contribue également à cette dynamique.

L’offre dépasse désormais la demande pour ces nouveaux logements, offrant ainsi aux locataires un choix plus large et une certaine marge de négociation, selon le rapport. Toutefois, celui-ci met en garde contre le fait que cette source de nouvelle offre va diminuer dans les années à venir, car les livraisons d’appartements en copropriété devraient chuter fortement.

Outre la baisse des loyers, le rapport indique que les propriétaires ont de plus en plus recours à des mesures incitatives pour attirer les locataires, proposant souvent plusieurs mois de loyer offerts, un stationnement gratuit ou à prix réduit, des cartes-cadeaux, des crédits d’emménagement ou des primes en espèces.

Des différences selon le type de logement

La croissance récente de l’offre améliore le choix des locataires dans certains segments du marché locatif, surtout du côté des logements récents et relativement chers, souligne Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe de la SCHL, dans un communiqué de presse.

Les conditions toujours serrées dans les gammes de loyers inférieures du marché montrent toutefois que les problèmes d’abordabilité persistent et qu’il faudra du temps pour y remédier.

Le rapport décrit un déséquilibre à court terme entre l’offre et la demande de logements neufs à prix élevé, entraînant une hausse des logements vacants qui peuvent souvent mettre des mois à être occupés.

La SCHL a indiqué que les taux d’inoccupation étaient les plus élevés dans les immeubles construits après 2020 et pour les logements situés à proximité d’établissements d’enseignement supérieur, tandis que les immeubles stabilisés plus anciens et les logements familiaux continuent de faire face à des conditions de marché plus tendues.

Pourtant, les propriétaires continuent d’augmenter les loyers des logements occupés, ainsi que ceux des logements qui se libèrent sur des marchés où le taux de rotation reste faible, ce qui contribue à une hausse des loyers moyens payés par l’ensemble des locataires.

Malgré une faible croissance démographique et des taux de chômage élevés, la SCHL dit que la demande locative dans les grandes villes devrait rebondir grâce à l’amélioration de l’abordabilité pour les nouveaux locataires, aux tendances de retour au bureau, ainsi qu’à l’arrivée d’importantes cohortes de jeunes adultes en quête d’indépendance.

La formation de ménages […] sera concentrée dans les jeunes cohortes, qui sont le plus souvent locataires, surtout étant donné l’incertitude économique et la différence de coût entre la location et l’achat d’un logement, indique le rapport.

À Toronto et à Vancouver, la baisse des coûts du logement devrait soutenir la croissance. Ainsi, la formation de ménages qui s’était refoulée pourra se concrétiser.